Nyheder: Nyt fra KS Administration

 

Er COVID-19 krisen overstået – eller vil sygdommen bare aldrig gå væk?
Det spørgsmål stiller man sig naturligt i disse dage. Hotelbranchen og oplevelsesøkonomien bliver igen og igen udfordret på manglende omsætning.

Hotellerne spørger af gode grunde om likviditet hos egne banker og hos udlejere. Det trods hoteller har tjent rigtige mange penge de seneste 5-6 år og efter vores overbevisning vil komme til det igen. Bortset fra hoteller i pressede økonomier, som den engelske, oplever vi heldigvis ikke panik og pres på betaling af huslejen - overhovedet. Enkelte lejere har i april udskudt lejen efter nationale regler, men som kun kan opfattes som retfærdige tiltag, som ikke betyder det store, i en tid med lav rente.

Det virker som om 2. bølge af COVID-19 bliver taget som ”endnu en udfordring”, som vi skal igennem. Mange af vores udlejningsejendomme er ikke berørt – og vi opfatter, at især de tyske erhvervsfolk tænker: ”Heldigvis er der få måneder tilbage, før vi kan kontrollere sygdommen.”

Indlånsrenten i Danmark forsætter i negativ retning
Danskerne oplever stigende krav fra bankerne på betaling af negativ rente på deres indestående formue. Virksomheder i Danmark bliver af næsten alle pengeinstitutter afkrævet mellem 0,60% til 0,75% i rente af deres indestående.

I den forgangne uge er der kommet udmeldinger i Børsen fra Nordea og Danske Bank på, hvornår privatkunder skal betale negative renter af deres indestående. Nordea sænker grænsen fra 750.000 kr. til 250.000 kr., hvorimod Danske Bank helt fjerner minusgrænsen, så alle privatkunder kommer til at betale negative renter af deres indestående fra årsskiftet. Alle erhvervskunder betaler nu stort set renter af deres indestående, uanset beløbssaldo.

Såvel virksomheder som private søger efter sikker havn til deres likvider, hvor man ikke skal ”straffes” for at have penge. De fleste vurderer, om det er obligationer, aktier eller ejendomme, der skal investeres i. Banker og pensionsselskaber leder efter produkter, der kan sikre et minimumsafkast, der er større end nul. Men mange har udfordringen med at få et afkast i forhold til risikoen. De finansielle produkter kan være svære at gennemskue – herunder hvordan gevinsten mellem bank og investor deles især, når den sammenholdes i forhold til et tabsscenarie.

Vi har arbejdet med ejendomsinvesteringer i mere end 25 år. Det er dejligt at følge at investeringsfokus ændres fra skattebetingede til afkastbetingede. De ejendomsinvesteringer vi administrerer, giver et godt afkast, fordi lejeindtægterne er faste og renten er lav. Desuden er omkostningerne for at komme ind i markedet lave, og muligheden for at bevare kontrol over sine penge fuldgyldigt til stede. Derfor oplever vi en stadigt stigende efterspørgsel på ejendommene og særligt de stabile tyske ejendomsinvesteringer.

Det tyske renteniveau
Udover vi hos KS Administration gør os umage med at optimere ejendommenes lejeindtægter, er vi gode til af have et skarpt blik på udviklingen i renteniveauet og skabe gode finansieringsmuligheder. Nedenstående udviklingen i den tyske rente:
 

 

 

Rentetillægget er den margin, som banken beregner sig som risikotillæg/fortjeneste for at administrere lånet. Tillægget er naturligvis påvirket af, hvor stor belåningsprocenten er på pågældende ejendom og er for sammenligningens skyld holdt fast på 1%.

Turnaround på projekt i Lübeck og Kiel

 

 

En forbedring af egenkapitalen på 11,5 mio. kr., renovering og udlejning af tomme lejligheder samt etablering af nye låneaftaler i Danmark og Tyskland, gjorde investorerne glade.

KS Administration overtog i slutningen af 2014 administrationen af K/S Lübeck & Kiel - et K/S med flotte boligejendomme i Lübeck og Kiel. Projektet var presset af, at lejlighederne ikke var blevet vedligeholdt løbende, og genudlejet i takt med at lejere fraflyttede.

Da KS Administration overtog ejendommene stod 7 lejligheder tomme. Flere af lejlighederne havde desværre stået tomme i flere år. Lejlighederne kunne ikke udlejes uden renovering. KS Administration tog straks hånd om opgaven, og alt er nu renoveret og udlejet. Herudover er flere andre istandsættelser gennemført med henblik på at holde værdien af ejendommene intakt.

KS Administration tog fokus på effektiv ejendomsadministration. Der blev med nye folk på lavet månedlige rapporteringer, og stillet krav til alle involverede leverandører. Der blev lavet en plan for renovering af ejendommene. Ejendommene bliver løbende tilset, og leverandørerne modtager positiv feedback for levering af aftalte ydelser.

Indbydelse til investormøde
Torsdag d. 22. oktober kl. 15.00-17.00 holder vi oplæg på hotel Scandic i Odense.

På mødet vil andele i tyske ejendomme blive præsenteret. Vi har spændende andele til salg i boligejendomme, plejehjem, supermarkeder og erhvervsejendomme centralt beliggende i større byer med boliger i øvre etager.

På opfordring og fordi mange af de projekter vi administrerer, giver et årligt afkast på mere end 10% og løbende udlodninger på 5-6%, vil KS Administration i samarbejde med Deloitte komme med et indlæg om, hvorledes tyske anparter med fordel kan overdrages til eget formueselskab i ApS-regi. Formålet er attraktiv pensionsplanlægning og på sigt muligheden for overdragelse til arvinger. Dette kan gøres for forholdsvist få midler. Dette som alternativ til salg, og ikke mindst for at undgå at have mange likvider stående i banken, som så skal genplaceres i risikobetingede investeringer med formentlig lavere afkast.

Du er velkommen til at forhåndstilmelde dig hos Mette Schach Pedersen på ms@ksadm.dk

Der er få pladser tilbage. Alternativt kan du tilmelde dig begivenheden samt se program for dagen på LinkedIn via dette link: www.linkedin.com/events/6710177330226085888/ Så tager Mette tilmeldingen derfra.

Vores nyhedsbrev må gerne videresendes. Nye læsere kan læse melde sig til nyhedsbrevet på https://www.ksadm.dk/nyhedsbrev.asp.