Nyheder: Nyhedsbrev 02.05.2023

Dato: 2. maj 2023

Kære læsere,

Vi har haft travlt i foråret med udarbejdelse af mange årsrapporter og afholdelse af generalforsamlinger her på Hvidkærvej i Odense. For 1 måned siden havde KS Administration A/S 12-års jubilæum. Det er ikke til at forstå hvor tiden bliver af.

Mest af alt har vi i foråret haft travlt med hjælpe K/S kunder med nye låne- og lejeaftaler. I et finansmarked med stigende renter, men især varierende renteprocenter, er det uændret vigtigt at få gode finansieringsaftaler på plads, og ud fra den rentebindingsperiode investorerne ønsker. Vi ser på det seneste også en appetit fra detailhandelen på at indgåelse af længere lejeaftaler. Vi har i marts og april lukket et par spændende aftaler efter gode forhandlinger.

I 1. kvartal har vi været så heldige at få administration af endnu et par supermarkedsejendomme i Tyskland. Vores opgaver er for investorerne, som for alle de andre projekter vi administrerer, at optimere driften, likviditeten og forøge ejendommenes værdi med henblik på senere salg. Vi er blevet taget godt i mod af ejendommenes lejere, forvaltere, banker og ikke mindste investorerne. Det er gået nemt.

Vores mange tyske projekter er alle udloddende investeringer. Det vil sige at 15 – 50 % af ejendommens årlige resultat før eventuel værdiregulering udbetales til investorerne.

I England er vi for næsten alle projektet nået til en ”nul økonomi” for investorerne. Det vil sige alene mindre indbetalinger til afdrag på gæld, som er mindre end investorernes skattebesparelse.

Besigtigelse af ejendomme

Vi har i februar og marts måned besigtiget flere af de ejendomme, som vi administrerer i Tyskland. Vi besigtiger som udgangspunkt alle ejendomme en gang om året. Dette selvom vi har dygtige udenlandske forvaltere og flittige lokale viceværter. Nedenstående billeder er fra nogle af de ejendomme, som vi er særlig stolte af. Billederne er taget efter en rundtur i Tyskland med besigtigelse af 6 ejendomme. Det er hårdt arbejde at besøge viceværter, lejere, banker og lokale ejendomsmæglere, men især viceværterne og lejerne påskønner dansk engagement. Vi har aldrig oplevet, at de ikke har smilet tilbage og kommet med input.

Som anført er ovenstående billeder fra en by i den østlige del af Harzen. Her er lejeindtægten i 2022 væsentligt forøget gennem indeksering og genudlejning på bedre vilkår. Alt er udlejet. Som et ekstra aktiv har vi i en skøn baggård fået etableret en lejeaftale med en Michelin restaurant. For at forøge muligheden for større omsætningen hos vores lejere har vi sammen med restauranten fået etableret en udvendig vin- og tapasbar. Det giver øget aktivitet ved butikkerne. Der spilles tilmed små intimkoncerter i sommeraftenerne. Det betyder meget for ejendommene, at vi følger med og er proaktive. Jo større omsætning hos lejere – jo større lejeindtægt kan vi opkræve til vores ejere. Større lejeindtægter betyder større værdi af ejendommene.

Udvikling i ejendomsværdier og renteniveau

Selvom afkastkravet i markedet for ejendomme alt andet lige er stigende og markedsværdierne for ejendommen i nogle af årsrapporterne er justeret lidt ned er det vigtigt at have fokus på lejeindtægter, driftsresultat og likviditet.

Vi tror på at renteniveauet på sigt falder igen. Dette i takt med at krigen i Ukraine forhåbentlig stabiliseres og forsyningskæderne af energi og forbrugsvarer ændres i Verdenen.

Renteniveauet på fastforrentede aftaler som vores K/S-er kommer til at indgå i 2023 i Tyskland, vil ligge mellem 4,1% og 5,35% (incl. bidrag). Renteniveauet er næsten uafhængig af om ejendommene finansieres med fast rente i 2, 5, 7 eller 10 år. Det er et højere renteniveau end før krigen i Ukraine, hvor fastrenteaftaler med bidrag kunne indgås med en rente på mellem 1,5% - 1,8% med en løbetid på mellem 5 og 10 år.

Salg andele

En af vores investorer påtænker af pensionsmæssige årsager at sælge en andel af et supermarked i Berlin. Vi formidler bare aftalen mellem køber og sælger for at andele er omsættelige. Nøgletallene er vist nedenstående. Yderligere materiale kan indhentes hos os.

Vores nyhedsbrev må gerne videresendes. Nye læsere kan melde sig til nyhedsbrevet på https://www.ksadm.dk/nyhedsbrev.asp

Er du interesseret i at købe investeringsandele i danske eller udenlandske ejendomme, så aftal gerne tid til et møde med os! Vi har også mindre ejendomme som kan handles i en fortrolige handler.