Nyheder: Nyhedsbrev Oktober 2023

Dato: 20. oktober 2023

Kære læsere,

Vores nyhedsbrev omhandler ejendomme med nye lejere i Tyskland, udvikling i inflation og rente i England og Tyskland.

Ejendommene i Tyskland og lejeforhold

Vi har haft travlt med mange ejendomsbesøg det seneste ¾ år. Vi har fået yderligere 3 ejendomme at administrere og vi har haft travlt med at få nye lejere ind på ejendomme i Duisburg og i Mainz.

Vi bruger en del tid på at etablere gode kontakter til lokale mæglere i de forskellige byer. Det giver os en fordel i forbindelse med udlejning og ved salg. Vi sørger for, at der annonceres og reklameres lokalt og nationalt.

Når der er interesse fra en lejer til at indgå en aftale på de udbudte vilkår, kan der arbejdes på, at lejer betaler så stor en del af forbrugsomkostninger som muligt – ligesom lejeindeksering eller trappeleje ofte kan få et lille nøk opad. Fokus er derudover at minimere omkostninger ved tilpasning af lejemålet(ombygning) og tiden hermed. En kortere ombygningsperiode resulterer i en mindre lejefri periode og dermed i sidste ende flere penge til vores investorer.

Vi har de seneste par år mærket en presset økonomi for en del erhvervslejere i Tyskland. De fleste lejere har accepteret at betale en højere leje, som vi har kunnet opkræve med udgangspunkt i inflationsregulerede lejekontrakter. Enkelte lejere har vi dog ventet med at inflationsregulere, idet en regulering formentlig vil betyde opsigelse af lejemålene grundet dårlig økonomi. Vi har følt os lidt frem, men det kan være en svær disciplin.

De fleste af vores små erhvervslejere kan ligesom supermarkeder få inflationsreguleret deres leje. I Tyskland er det ikke som i Danmark en årlig regulering, men en regulering vi som udlejer er berettiget til ved vis stigning i en givet prisindeks. Ofte kan en lejeaftale reguleres 6 -7 % når prisindekset er steget med 10%. Vi skal forventelige i starten af 2024 regulere en del aftaler igen for 2. gang indenfor 3 år.

Inflationen er fint for lejeindtægter, men kan være til ugunst når skal refinansieres på en større rente.

Inflation og rente i Tyskland

Inflationen i Tyskland har ligget på over seks procent 19 måneder i træk. Den er dog faldet gennem de seneste seks ud af ni måneder, siden den toppede på 8,8 procent tilbage i efteråret og er nu nede på de 6%.

Inflationen i Tyskland bekymrer meget ECB, der i lang tid har forøget renten for at sænke inflation.

For blot 2-3 år siden indgik vi flere lånetaler med fast rente i 5 eller 10 år på en rente mellem 1,55 % og 1,89% inklusive bidrag til bankerne.

I 2023 har vi indtil nu ikke lavet lange renteaftaler, men alene 2 - 5 årige faste renteaftaler, hvor renten har ligget mellem 4,7% og 5,2 % med bidrag. Det stemmer overens med renteniveauet i Danmark.

Vi går meget op i at få gode finansieringsaftaler. Jo bedre aftaler jo flere penge til investorerne. De tyske lån laves uden de store refinansieringsomkostninger, som vi ser realkreditselskaberne i Danmark glædeligt modtager.

Inflation og rente i England

Den britiske centralbank, Bank of England har på det seneste fastholdt renten på 5,25 % efter 15 renteforhøjelser på stribe. De engelske banker ligger som hovedregel 1,25 % til bankrenten i rentemargin.

Inflationsopgørelsen viste et uventet fald i forbrugerpriserne til 6,7 % fra 6,8 % samt et markant større fald end ventet i kerneforbrugerpriserne til 6,2 % fra 6,9 %.

Et britisk pund koster i dag fredag 8,57 danske kr. Ved indgangen til 2023 kostede et pund 8,38 kr.

England er uændret presset af deres Brexit og deres finanspolitik får ikke ros i den finansielle verden.

Centralbanken sænker forventningerne til den britiske BNP-vækst i tredje kvartal fra 0,4 % til 0,1 %.

Til sammenligning er den danske BNP fraregnet medicinalsektoren faldet med 0,5% i perioden fra første halvår 2022 til første halvår 2023. Inkluderer man medicinalsektoren, så er der dog omvendt tale om en fremgang på 1,5%

Administration af ejendomme

Investorerne og læserne af vores nyhedsbrev har mærket de positive forhold, som vi gennem 12 år har skabt for de ejendommene vi administrerer.

Vi har det seneste år haft stor tilgang af ejendomme, hvor investorerne har ment, at vi vil kunne skabe bedre økonomi og værdi på ejendommene. Det er vi glade for.

Vores erfaring, kompetencer og dygtige samarbejdspartnere betyder øget indtægter for ejerne af ejendommene. Det kan være indtægter fra ekstra P-pladser, opførelse og udlejning af bankautomater, nye lukrative lejeaftaler og ikke mindst gode finansieringsaftaler.

Alle tiltag, der øger den årlige cash flow betyder meget for ejendomsværdierne. Det er især godt for ejerne, når ejendommene sælges.

Investeringsandele

Er du interesseret i at købe eller sælge en investeringsandel i danske eller udenlandske ejendomme, så aftal gerne tid til et møde med os.

Så kan vi skabe kontakten til investorer, der tilsvarende gerne vil sælge/købe en andel.

Kontakt gerne Steen Jæger på mail: sj@ksadm.dk eller tlf. 20 700 413